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沪港房地产市场与法律的比较及展望/浦增平

时间:2024-07-11 12:57:16 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8985
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沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场,更能看出其发展的特点和法律制度的利弊,从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言,有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大,香港房地产市场发展历史比上海要长,融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心,有一半资金与房地产有关,无论是国际游资或是证券市场资本,无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下,上海作为地区性金融中心,参与房地产市场的资金相当有限,海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始,尚未形成规模。同样,上海作为一个新兴市场,发展潜力很大,房价空间也很大,但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二,沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波,已经比较成熟,这种成熟是各方面的,有管理层与专业分析队伍,有发展商和中介机构,有银行和融资机构,也有广大购房者和炒家,还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下,上海还是不成熟的市场,还未经历大幅起落,还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之,经过从1992年启动开发的房地产,主要在如何开发项目,建造项目和建立各种房地产公司上做了文章,融资方式也仅仅是以银行贷款,中外合资合作投入部分启动资金,或少量从证券市场得到融资等,既没有形成真正的中介市场,二三级市场和购房者按揭市场,特别没有形成卖方市场,也就是说,在简单的买卖关系和供需关系中,目前仅仅是卖家和供方比较活跃,炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关,供方与建设方大多是国家经营,拼命开发,拼命造房,拼命向银行借钱,没有想到如何发展广大用房单位,特别是个人购房消费市场的培育与发展,这就造成目前大量空置和低迷现象,造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱,隐性破产等。其三,沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长,又经过几次波动,商业环境和法律机制比较完善,无论对发展商的公司法,对各种融资的法律制度,或是物业管理,乃至广大购房者的权利保障,比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中,法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用,金融法的执行等方面都有不足,对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院,将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点,展望明年两地市场的发展,香港市场房价会形成实质性反弹,市场仍会恢复繁荣,但由于政策变化,恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少,购房按揭方式更趋活跃,还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭,活跃二三级市场。就上海房地产市场而言,大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组,银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让,并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合,为购房者服务,培育消费市场,同时在完善房地产法律制度上下大功夫。




甘肃省世行贷款偿债基金筹措管理暂行办法

甘肃省人民政府


甘肃省世行贷款偿债基金筹措管理暂行办法
甘肃省人民政府



为了更好地利用世行贷款,保证按期偿还世行贷款本息,维护我省对外信誉,缓解偿债高峰期的财政压力,根据《甘肃省世界银行贷款项目执行委员会会议纪要》精神,特制定本暂行办法。
一、偿债基金的资金来源
1.省级财政预算每年安排一定数额的资金,用于偿还世行贷款本息。
2.世界银行贷款资金的存款利息收入。
3.有偿转贷项目归还的贷款本金与利息(如投资公司收回的工业贷款本息)。
4.世行贷款项目单位在贷款资金运用过程中产生的利息收入、财产溢余、固定资产工器具租赁收入、折价收入和其他收入应上交财政部门作为偿债基金。
5.贷款外汇资金转换为人民币时因汇率变化产生的收益与损失相抵后的净收益。
6.世行工业项目因报帐汇率与合同汇率不同而产生的汇差净收益。
7.偿债基金在参与资金周转过程中产生的利息或手续费收入。
8.农业项目受益区新增的农牧业税(含农业特产农业税)。
9.财政以调剂外汇价格直接转换外汇的差价收入。
10.与世行贷款有关的其他各类外汇或人民币往来暂存等资金沉淀部分参与资金周转而取得的收益。
11.其他收入。
二、偿债基金的使用
1.关于偿还世界银行贷款本金、利息、承诺费、手续费。
2.为了充分发挥现有资金的效益,偿债基金平时可参与临时资金周转,主要用于效益好、周转快、守信用,偿还能力强的项目。
三、偿债基金的管理
1.甘肃省世行贷款偿债基金由省财政厅世行贷款办公室统一进行财务管理,实行专户存储,单独核算。
2.临时借用偿债基金,先由借款人提出申请,经省财政厅世行贷款办公室审查同意后,签订借贷合同,并由经济实体单位或地、市财政部门提供担保,以保证此项资金的及时归还。
3.本暂行办法由省财政厅负责解释,并制定具体实施细则。



1994年7月15日

张家界市旅游服务价格和收费管理办法

湖南省张家界市人民政府


张家界市人民政府关于印发《张家界市旅游服务价格和收费管理办法》的通知
张家界市人民政府文件
张政发[2000]9号

张家界市人民政府关于印发《张家界市旅游服务价格和收费管理办法》的通知

各区、县人民政府,市直机关各单位:

《张家界市旅游服务价格和收费管理办法》已经市人民政府同意,现予发布,请遵照执行。

二000年五月十日


张家界市旅游服务价格和收费管理办法

第一章 总则

第一条 为进一步规范旅游服务价格和收费,切实改善旅游环境,促进全市旅游事业健康、有序发展,根据有关法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法所称的旅游服务价格和收费是指宾馆客房价格、旅行社对外报价、交通客运价格、景区景点门票价格、各种旅游商品价格及所有娱乐、服务性收费等。

第三条凡在人市行政区域内从事涉及旅游服务价格和收费等经营活动的公民、法人和其他组织,均应遵守本办法。

第四条市物价局负责组织本办法的实施和监督检查,县(区)物价局在市物价局的指导下,在本辖区内负责本办法的实施。

第二章旅游服务价格和收费管理

第五条所有涉及旅游服务价格和收费的经营服务活动都必须按照规定实行明码标价,凡属国家定价和国家指导价的服务性收费还必须实行收费许可证制度。 第六条旅游服务价格和收费根据行业和服务内容可采用不同的明码标价形式:

(一)宾馆行业应在总服务台悬挂由物价部门统一监制的价目牌,其他服务场所应在醒目处悬挂服务内容和收费标准。

(二)餐饮行业应在经营场所醒目处悬挂由物价部门核定的餐饮等级牌,并同时使用物价部门监制的菜谱或菜食价格薄。所有从事餐饮经营的业主都不得使用自制菜谱或菜食价格薄。

(三)对于交通客运价格,除由物价部门和交通部门在机场,火车站等公共场所树立客运价格牌向社会予以公布外,各种客运车辆必须在车内醒目位置张贴由物价部门和交通部门共同监制的价目表。

(四)与旅游相关的服务行业都必须张贴由物价部门核定的收费价目表,明确服务内容、服务范围和收费标准。

(五)与旅游相关的纪念品和其分商品销售实行明码标价,必须做到一货一签,货签对位,标签内容真实。

(六)景区、景点的门票价格和甚至它收费必须在售票处醒目处悬挂价格牌,标明具体价格和其它代收费项目。同时还要悬挂政府价格主管部门颁发的服务性收费许可证。

第七条由于行业特点需要减少标价签内容或某些特殊商品(如艺术珍品、字画、古董等)不宜标价的,均须经物价部门核准。

第八条市区物价部门根据有关规定,按照分级管理原则,对照管价目录和收费管理目录,确定具体的管理内容、管理范围,制定具体的价格和收费标准,并监督执行。

第九条宾馆客房价格实行国家指导价,由市县(区)物价部门按隶属关系和管理权限核定中准价格,在重大节日、政府组织的重要活动及旅游淡旺季期间,宾馆可以根据客源情况实行价格浮动,但上浮幅度不得超过20%,下浮不得超过50%。

第十条宾馆客房价格实行年度审评。由物价部门牵头,会同旅游行业主管部门,对当年各宾馆的价格执行情况和服务状况进行检查、审评,结合平时考察情况,确定下一年度的价格水平。凡实际服务质量达不到所定等级要求的,由物价部门责成其限期整顿,逾期整改无效的,予以降级处理。

第十一条物价部门审批的客房价格是宾馆向旅客结算的合法依据,各宾馆不得以任何理由和借口,随意增减房间设施、变动房间价格,更不得在价外向旅客乱收费用。

第十二条宾馆因投资改造、房间设施更新、服务水平提高,需变动客房价格,应事先向物价部门书面申报,按物价部门批复执行。

第十三条旅行社实行对外统一报价。具体报价标准由市物价局会同市旅游主管部门依据游览线路和游程,分豪华、标准、经济等类别,制定对外报价最高限价和最低限价,旅行社必须按规定限价执行。

第十四条旅行社对外报价必须使用市物价局和市旅游局共同监制的以外报价单,其具体报价水平应报市物价局和市旅游局备案。在张家界市境内经营的外地旅行社也必须执行统一报价。

第十五条旅行社、其他单位和个人不得以代购机票、火车票或其它代办业务的名义收取手续费、代办费。

第十六条旅行社、其它单位和个人不得利用我市节日期间宾馆客房紧张之机垄断购买宾馆客房,转卖渔利。

第十七条客运价格实行国家定价,由物价部门核定火车站、机场至市城区、景区景点,市城区至各景区、景点的线路营运价格,各客运车辆必须按物价部门核定的营运价格执行,不得随意涨价。

第十八条餐饮价格实行国家指导价,由物价部门核定餐饮等级,实行毛利率控制。餐饮行业必须按照物价部门核定的等级和相应的毛利率执行,不得使用两套或者多套菜谱,欺骗游客、也不得以次充好,随意减少菜食份量,突破规定的毛利率。

第十九条景区、景点门票价格必须严格按照物价部门核准的价格执行,不得随意提高或降低,也不得采取让利等变相削价手段争夺游客,不准随意设“景中景”、“园中园”收费。

第二十条与旅游相关的服务和娱乐行业取消最低消费计价方式,其具体商品价格和怔费标准由物价部门按原管理权限重新核定。各娱乐场所经营的烟、洒、茶、饮料、袋装食品、水果等不需加工的商品,在消费者自愿选择的前提下,按照实际进价加物价部门规定的进销差率作价销售,据实向消费者计费收款,经营者应向消费者出具服务项目、消费品种以及付费明细清单。

第二十一条公用电话及代办电话收费必须统一安装经技术监督部门检测的计费器,严格按照国家规定的电信资费标准执行。

第三章 旅游服务价格和收费监督

第二十二条所有从事旅游服务的企业单位和个人,都有必须自觉接受物价部门的管理,并如实提供帐簿和票据,积极配合物价监督检查。 第二十三条市、区(县)政府价格主管部门应建立和完善举报网络,设立举报箱,公布举报电话,便捷群众投诉,加强社会监督。

第二十四条市、县(区)物价检查机构为旅游服务价格和收费投诉的管理机关,负责受理并处理价格和收费投诉案件,依法保护消费者和经营者的合法权益。

第二十五条市、县(区)物价检查机构应及时受理旅游服务价格和收费方面的投诉,必须认真处理,并给予及时回复,对于严重影响我市旅游形象的重大价格违法案件,应通过新闻媒介予以公开曝光。

第二十六条市、县(区)物价检查机构应加强节假日和旅游旺季的市场物价检查,严厉打击各种乱提价、乱收费行为,确保市场物价基本稳定。

第二十七条对重要的旅游服务性收费实行跟踪调查制度,加强监控,确保正确执行。

第四章 法律责任

第二十八条经营者违反明码标价规定,有下列行为之一的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》及《价格违法行为行政处罚规定》,责令改正,没收违法所得,可以并处5000元以下的罚款:

(一) 不标明价格的;

(二) 不按照规定的内容和方式明码标价的;

(三) 在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的;

(四) 未经政府价格主管部门同意,擅自印制、使用标价签或价目表的;

(五) 其它违反明码标价规定的行为;

第二十九条经营者不执行政府指导价、政府定价,有下列行为之一的,依法责令改正,没收违法所得,可以处以2万元以上20万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿:

(一) 超出政府指导价浮动幅度制定价格的;

(二) 高于或者低于政府定价制定价格的;

(三) 擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的;

(四) 提前或者推迟执行政府指导价、政府定价的;

(五) 自立收费项目或者自定标准收费的;

(六) 采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(七) 对政府明令取消的收费项目继续收费的;

(八) 违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的;

(九) 强制或者变相强制服务并收费的;

(十) 不按照规定提供服务并收费的;

(十一) 低价倾销,扰乱市场的;

(十二) 不执行政府指导价、政府定价的其他行为。

第十三条经营者违反法律、法规的规定牟取暴利的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》第四十条的规定责令改正、没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款,情节严重的,责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

第三十一条拒绝提供价格监督检查所需资料或者供虚假资料的,依法责令改正、给予警告,逾期不改正的,可以处5万元以下的罚款,对直接负责的主管人员和其它直接责任人员给予纪律处分。

第三十二条经营者因价格违法行为致使消费者或其他经营者多付价款的,责令限期退还,难以查找到多付价款的消费者、经营者的,责令公告查找;公告期限届满仍无法退还的价款,以违法所得论处。

第三十三条任何单位和个人有本办法所列价格违法行为,情节严重的,政府价格主管部门除依照本办法给予处罚外,可以在其营业场地公告其价格违法行为。

第五章 附则

第三十四条 市、区、县原有规定凡与本办法不符的,以本办法为准。

第三十五条本办法由市物价局负责解释,自发布之日起施行。