海关总署 对外贸易经济合作部


中 华 人 民 共 和 国 海 关 总 署
中华人民共和国对外贸易经济合作部


现发布《关于大型高新技术企业适用便捷通关措施的审批规定》，自发布之日起施行。


中华人民共和国 中华人民共和国
海关总署署长 对外贸易经济合作部部长
牟新生（签字） 石广生（签字）

《关于大型高新技术企业适用便捷通关措施的审批规定》

第一条 根据《海关总署、外经贸部关于支持高新技术产业发展若干问题的通知》(署厅发[2001]279号，以下简称《通知》）第一条及第五条的规定，大型高新技术企业适用便捷通关程序应按以下程序办理申请、备案或审批手续。
第二条 符合以下基本条件的企业，均可申请适用《通知》规定的一项或数项便捷通关程序。
（一）企业守法经营，资信可靠，内部管理规范、严格，半年内无走私、违规情事，并有足够的资产或资金为本企业因适用便捷通关程序应承担的经济责任提供总担保；
（二）在中国关境内具有独立法人资格，从事高新技术生产，且其生产产品已列入科技部、外经贸部、财政部、国家税务总局、海关总署共同编制的《中国高新技术产品出口目录》（另行下发）；
（三）具有进出口经营权，并已在海关注册；
（四）本企业年出口额（包括加工贸易深加工结转）在1亿美元以上。
第三条 企业按以下步骤办理备案申请手续：
（一）企业应如实填写《大型高新技术企业适用便捷通关程序备案审批表》（格式见附件一，以下简称《备案审批表》）一式5份，并由企业法定代表人或其授权的代表签字后加盖企业公章。
（二）企业向其所在省、自治区、直辖市或计划单列市外经贸委（厅、局）报请核定企业申请条件，负责核定的外经贸委（厅、局）应在10个工作日内完成核定工作，批准时应在一式5份《备案审批表》相应栏中加盖公章。
（三）企业向其主管直属海关报请核准所适用的通关便捷程序，负责核准的主管直属海关应在10个工作日内完成核准工作，批准时应在一式5份《备案审批表》相应栏中加盖公章。同时加盖有外经贸委（厅、局）和直属海关公章的《备案审批表》1份发给企业，2份分别报送海关总署和外经贸部，2份分别由对外经委（厅、局）和直属海关存档。
（四）企业与主管直属海关签订一份《适用便捷通关程序责任担保书》（以下简称《责任担保书》）。《责任担保书》由海关总署规定统一格式及基本内容，并可按海关监管或企业经营的特殊需要补充具体的规定。《责任担保书》一式5份，责任双方各1份，2份报海关总署和对外经贸部备案，1份存档。
（五）直属海关负责将同时加盖有外经贸委（厅、局）和直属海关公章的《备案审批表》连同责任3方签订的《责任担保书》复印件1份分别报送海关总署、外经贸部备案。海关总署、外经贸部对《备案审批表》及《总担保书》如有异议，应在收到《备案审批表》及《责任担保书》后10天内要求直属海关延期实施或撤消《备案审批表》，或者修改《责任担保书》。逾期没有提出异议，《备案审批表》及《总担保书》即予生效。
为提高工作效率，企业与各审批部门之间，以及各审批部门之间可使用中国电子口岸系统办理上述备案手续。备案手续一律不收费。
第五条 《备案审批表》及《责任担保书》生效之日，由海关总署主管部门根据该企业所适用的便捷通关程序的具体规定及《责任担保书》的特殊要求，修改该企业相应通关作业参数。企业办理进出口货物报关手续，可直接按便捷通关程序的具体规定及《责任担保书》的特殊约定适用相应的便捷通关程序。
企业发生影响《备案审批表》及《责任担保书》的重大变更或变化情况，应及时报告主管直属海关和主管外经贸委（厅、局）。
第五条 《备案审批表》及《责任担保书》在没有海关、对外经贸部门及企业任何一方提出中止或撤消前长期有效期。《备案审批表》及《责任担保书》的修改、中止及恢复生效也按本办法第三条规定的步骤办理。
第六条 原审批的主管直属海关会同主管外经贸委（厅、局）有权撤消企业适用便捷通关程序的资格。主管直属海关会同主管外经贸委（厅、局）有权撤消企业适用便捷通关程序的资格的决定应由主管直属海关分别报海关总署和对外经贸部备案，海关总署负责适时修改该企业相应通关作业参数，有关《备案审批表》及《责任担保书》即予失效。企业再次申请，应按本办法第三条规定重新办理备案手续。
第七条 海关对适用便捷通关程序的企业实行信用管理，进出口货物主要根据企业的申报审核放行，通关现场一般不开箱查验，进出口地海关也不得自行到企业稽查。为保证企业得到真正的通关便捷优惠，各地海关应制定专门的审批程序，凡需要在通关现场开箱查验适用通关便捷程序企业的进出口货物时，应按审批程序办理报批手续。企业主管直属海关应明确本关主管部门或主管隶属海关对适用便捷通关程序的企业负有全面管理的职责。主管部门或主管隶属海关应当加强对适用便捷通关程序的企业的守法管理，随时了解并掌握企业的资信、内部管理、财务（资金）、生产经营、年度出口额、税费缴纳等情况，按企业建立专门的资信档案，并对口岸现场海关给予信任放行的货物进行必要的核查，企业应予以配合。进出口地海关应加强与主管地海关的联系配合，在办理便捷通关程序过程中出现问题时，应主动联系主管地海关及时解决。为保证货物及时通关，两地海关意见不一致时，应先按主管地海关意见办理。
第九条 适用便捷通关程序的企业，应强化守法意识，认真履行各项承诺，自觉遵守海关及外经贸管理的各项规定，努力维护本企业良好资信。同时严格内部管理，防止内部人员滥用便捷通关程序从事走私违法活动。发生违反海关规定情事的，应自觉协助海关进行处理，接受海关处罚。
第十条 出口额在1亿美元以下但符合本办法第二条规定的各项条件的企业，如因情况特殊确实需要适用有关便捷通关程序时，可正式行文向企业主管直属海关申请。书面申请时应参照《备案审批表》内容报明本企业有关情况，直属海关根据申请情况会同企业所在省、自治区、直辖市或计划单列市外经贸委（厅、局）和与外经贸委（厅、局）审核同意后转报海关总署会同对外经贸部审批。


　　附件:1.大型高新技术企业适用便捷通关程序备案审批表
　　　　　2.适用便捷通关程序责任担保书　　


（署　印）　　　　　　　（部　印）

二○○一年七月二十日

附件1

大型高新技术企业适用便捷通关程序备案审批表

海关　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　月　日
企业名称 经营范围
企业代码 生产产品
企业性质 上年度出口额(亿＄)
企业类别 　　　　A类□　　　　　　　未评定□
开户银行 账号
海关注册登记
企业申请适用便捷程序 　提前报关□　联网报关□　快速通关□　上门验放□　加急通关□　担保验放□　加工贸易联网管理□
郑重承诺：　　本企业保证上述各项内容（附：企业的《资产负债表》、《损益表》和《现金流量表》）真实无讹，如有变更，将立即通知海关和外经贸主管机关。　　　　　法人代表签字　　　　　　　　　　　　企业盖章　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　月　日
省级外经贸委审批意见：　　　　　　　盖　章　　　　　　　　　　年　月　日 直属海关审批意见：　　　　　　　盖　章　　　　　　　　　年　月　日

样本
附件2
适用便捷通关程序责任担保书
编号： 关担保[200X]第 号

甲方： 海关 乙方：
地址： 地址：
法定代表人： 法定代表人：
联系人： 联系人：
联系电话： 联系电话：

为了适应大型高新技术企业生产经营方式和满足海关监管要求，支持高新技术产业发展，按照《海关总署、外经贸部关于支持高新技术产业发展若干问题的通知》（署厅发[2001]279号）的规定，经乙方申请，甲方会同 外经贸委（厅、局）审核同意，并经海关总署、外经贸部授权，双方签定本担保书，适用乙方在全国各海关办理进出口货物的通关手续，但本担保书规定只在甲方本关区有效、实施的，从其规定。乙方承诺，保证严格遵守国家法律、行政法规和海关规章的规定，履行本担保书规定的各项义务，承担相应法律责任；甲方承诺，在法律、行政法规和海关规章许可的范围内，按照本担保书的规定协调各海关对乙方合法进出口的货物提供通关的便利。
第一条（预归类等）
乙方可按海关有关规定，在进出口货物报关前，向甲方申请预先确定进出口货物的商品归类、完税价格或者原产地。
甲方预先确定进出口货物的商品归类、完税价格或者原产地的决定，在甲方本关区内有效。
乙方保证适用甲方预先确定进出口货物的商品归类、完税价格或者原产地决定的进出口货物的实际状况，与向甲方申请时对货物状况的描述保持一致。
乙方经常在其他海关通关的进出口的货物，需预先确定进出口货物的商品归类或者原产地的，乙方可以按照《海关法》第四十三条关于“行政裁定”制度的规定，申请海关总署作出《行政裁定》，在全国海关适用。甲方将予以协助。
第二条（提前报关）
对符合下列条件的进出口货物，乙方可适用提前报关的简便通关程序：
（一）进口货物启运后抵港前、出口货物运入海关监管场所前3日内；
（二）能够确定该进出口货物的品名、规格、数量等申报项目。
乙方提前办理报关手续并递交有关单证，并经海关审核通过的，在货物运抵后由乙方向海关通关现场直接办理验放手续。
乙方向海关提前报关后，货物因故不能进口或者出口的，乙方应当自知道之日起3日内向海关通关现场申请撤销该项申报。
货物实际进口或者出口时与原提前申报内容不符的，乙方应当在向海关通关现场办理交单审核及货物验放手续前，向海关申请修改该项申报。
第三条（联网报关）
乙方可应用中国电子口岸平台，在乙方办公地点向海关办理正式报关手续。
海关审核报关单电子数据无误后发送电子回执，通知乙方向海关监管现场办理交单审核及货物验放手续。在条件允许的情况下，可实行与指定银行联网电子划款缴纳税费，海关向乙方发出电子缴款通知后，验凭银行转账电子回执验放货物。
第四条（加急通关）
海关设立便捷通关窗口，对乙方进出口货物实行优先审核、优先办理验放手续。
乙方可以在甲方规定的工作时间内，提前预约联系甲方海关监管现场在非工作时间和节假日办理通关手续。
第五条（快速转关）
除国家指定进出口口岸的货物外，应乙方的请求，对乙方在境内不同口岸进出口的货物，海关优先办理快速转关运输手续。
乙方应保证进出口转关运输货物及时、完整运至海关指定的监管场所，未经海关许可，不得开拆、提取、调运、改装、抵押、质押、转让、更换标记、移作他用或者进行其他处置。乙方应采取有效措施监督约束其委托的报关、运输、仓储等企业遵守和执行上述规定，并对其委托的报关、运输、仓储等企业违反规定的行为承担相应的法律责任。
第六条（上门验放）
对甲方确定需要查验，但又不便在甲方海关通关现场查验的进出口货物，甲方可应乙方的请求，派员到乙方所在地结合装卸或者生产环节实施查验。
第七条（担保验放）
除国家对进出境货物有限制性规定以及法律、行政法规规定不得担保的其他情形外，在确定货物的商品归类、估价和提供有效报关单证、缴清税费或者办结其他海关手续前，乙方可以凭本担保书并填制“进（出）口货物担保验放清单”，向海关申请先行办理货物验放手续。
乙方应当在海关规定的时间内补充提交有关单证或者信息，补交税款或者补办其他规定的海关手续。
第八条（自行报关与委托报关）
乙方可以自行办理报关纳税手续，也可以委托海关准予注册登记的报关企业办理报关纳税手续。
乙方委托代理人“提前报关”的，乙方应按海关规定通过17999网将电子委托书传输至中国电子口岸，并对代理人填制的报关单进行电子签名；乙方委托代理人向海关办理“担保验放”手续的，乙方应按海关规定通过17999网将电子委托书传输至中国电子口岸，并在“进（出）口货物担保验放清单”上签章。乙方应承担其代理人报关进出口货物的纳税、办结海关手续的全部义务，以及相应的法律责任。
第九条（乙方基本义务）
乙方应当强化守法意识，自觉遵守海关各项规定，认真履行各项承诺，配合海关的检查，同时严格内部管理，并加强对其委托的报关、运输、仓储等企业的监督，防止发生内、外部人员利用甲方给予的便利从事走私违法活动。
经海关放行的进出口货物，乙方在装卸、保管、生产等环节发现与申报不符的，应当立即向海关报告，并补办海关手续。
第十条（账册、资料管理）
乙方应当依法设置、编制、保管会计账簿、会计凭证、会计报表和其他会计资料，保证其真实、准确、完整地记录和反映进出口货物的有关情况，并在法定期限内妥善保存报关单证、进出口许可证件、合同、发票以及其他与进出口货物直接有关的资料，以备海关核查。
乙方使用计算机记账的，应当向甲方提供记账软件、使用说明书及有关资料，并向甲方开放其计算机计账管理系统供甲方核查。
第十一条（经济状况的报告义务）
乙方发生重组、清算或者财务状况恶化等情况致使经营或者经济状况发生重大变化时，以及因违反国家法律、法规、规章受到有关执法部门处罚等，乙方应当及时向甲方报告。
第十二条（便捷通关程序的暂停和恢复）
乙方有下列情形之一的，甲方可以暂停对乙方适用本担保所确定的一项或者多项便捷通关程序：
（一）未依法设置、编制、保存有关簿记、资料或者记录不真实、管理混乱的；
（二）未按照海关规定的期限办理补办进出口海关手续的；
（三）出借或者被他人冒用报关专用IC卡；
（四）遗失报关专用IC卡未立即向甲方报告的；
（五）拖欠税款或者不履行海关行政处罚决定的；
（六）内部管理混乱致使报关专用IC卡被滥用、多次发生报关重大差错的；
（六）资信或者财务状况恶化的。
乙方在规定期限内改正或者改善的，甲方应当恢复对乙方适用本担保书所确定的各项便捷通关程序。
第十三条（便捷通关程序的取消）
乙方有下列情形之一的，甲方有权取消对乙方适用本担保书所确定的一项或者多项便捷通关程序：
（一）有走私行为的；
（二）有违反海关监管规定行为，情节严重的；
（三）被甲方暂停适用本担保所确定的一项或者多项便捷通关程序后，在规定期限内仍未改正或者改善的。
自海关处罚决定做出之日起6个月内，甲方不再受理乙方提出的适用便捷通关程序的申请。
第十四条（总担保）
乙方应当认真执行本担保书，发生拖欠税款，不履行海关行政处罚的，以乙方全部资产向海关承担履行缴纳税款及罚款、没收货物追缴款的义务。
第十五条（他项法律责任）
本担保书的实施，不免除乙方承担法律、行政法规、海关规章规定的其他义务和责任。
第十六条（担保书的生效）
本担保书应当经双方签字、盖章，自海关总署、对外贸易经济合作部接受备案之日起（ 年 月 日）生效。
[本担保书应当经双方签字、盖章，自海关总署、对外贸易经济合作部批准之日起（ 年 月 日）生效。]
第十七条（担保书的有效期及续展）
本担保书自生效之日起有效期1年。到期甲乙双方未提出终止执行本担保书的，本担保书有效期自动延期，每次延期1年。
第十八条（例外规定）
在本担保书的有效期内，如遇有国家法律、行政法规、海关规章和规范性文件的规定发生变化，直接影响本担保书规定实施的，应先依照法律、行政法规、海关规章和规范性文件的规定执行。双方并应按上述规定及时协商修改本担保书。
第十九条（文件份数及保管）
本担保书一式五份，具有同等法律效力，由海关总署、对外贸易经济合作部、 外经贸委（厅、局）、甲方、乙方各执一份。



甲方： （盖章） 乙方： （盖章）
代表： （签字） 代表： （签字）
日期： 日期：


山西省吕梁市人民政府办公厅


吕政办发［2005］170号

吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市物业管理暂行办法的通知

各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：

现将《吕梁市物业管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。


二OO五年八月二十八日




吕梁市物业管理暂行办法

第一章总则

第一条为了规范我市物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、安全、文明、舒适的人居环境，根据国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》和其它有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理。

第三条本办法所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

本办法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业使用人对物业的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四条新建住宅小区必须按照本规定统一实行物业管理。鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理。

第五条物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

物业管理应当向社会化、专业化、市场化发展，提高服务质量，改善人居环境。

第六条吕梁市建设局是本市物业管理的行政主管部门。吕梁市房地产管理局、各县市区人民政府房地产管理局（中心）负责本行政区域内的物业管理工作。

各有关行政管理部门按照各自的职责，协同市、县房地产管理部门做好物业管理工作。

第二章业主和业主大会

第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条物业管理区域的划分应当遵循下列原则：

（一）方便居民的生活和工作；

（二）有利于对物业实施统一管理；

（三）有利于社区建设与管理。

第九条有下列情形之一的，市、县房地产管理部门可以将其确定为一个物业管理区域：

（一）属于独立封闭式小区的；

（二）处于同一街区或者位置相邻的；

（三）配套设施设备可以共享的；

（四）其他可以整治成一个物业管理区域的。

根据前款第（二）、（三）、（四）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后，市、县房地产管理部门应当在物业管理区域内公告。

第十条市、县房地产管理部门要建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：

（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；

（二）共用设施设备情况；

（三）建设单位、产权单位；

（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；

（五）物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向市、县房地产管理部门备案。

第十一条在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位（或者公有住房出售单位）、物业管理企业均可以向市、县房地产管理部门提出召开首次业主大会会议的报告：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上的；

（二）房屋出售并交付使用的建筑面积不足50％，但自第一个业主入住之日起满2年的。

市、县房地产管理部门应当自收到报告之日起30日内，指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位（或者公有住房出售单位）组成。筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十二条筹备组负责下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）提出业主大会议事规则和业主公约草案；

（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出业主委员会委员产生草案；

（五）其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十三条筹备组应当自成立之日起30日内，在市、县房地产管理部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

第十四条业主在首次业主大会会议上的投票权数由套（处）票和面积票组成，具体按照以下标准确定：

（一）住宅物业一套计1票，其建筑面积达到200平方米计2票，达到300平方米计3票，以此类推；

（二）非住宅物业一处计1票，其建筑面积超过100平方米，每增加50平方米增加1票。

业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。

第十五条业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案，选聘和解聘物业管理企业，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

第十六条一个物业管理区域内业主在300人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

被推举业主因故不能参加业主大会的，推举业主可以另外推举一名业主参加。

第十七条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。

业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。

召开业主委员会会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向市、县（市）房地产管理部门备案：

（一）业主大会成立的情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主公约；

（四）业主委员会委员的基本情况。市、县房地产管理部门应当自收到备案资料之日起7日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。

业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。

第十九条业主委员会认为有必要，或者有20％以上业主提议，可以变更业主委员会委员；变更业主委员会委员的，应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的；

（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（五）拒不履行业主义务的；

（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十一条业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

第三章物业管理企业

第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。

物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

第二十四条物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利：

（一）根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二）根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用；

（三）选择专业性服务企业承担专项服务业务；

（四）制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为；

（五）法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。

第二十五条物业管理企业在物业管理活动中应当履行下列义务：

（一）履行物业服务合同；

（二）接受业主、业主大会和业主委员会的监督；

（三）执行物业管理行业规范、服务标准；

（四）妥善保管物业有关资料；

（五）接受有关行政管理部门的监督管理；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十六条物业管理企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。

第四章物业管理服务

第二十七条住宅小区开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应当具备物业管理所必须的物业管理服务用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。住宅小区分期开发、分期验收的，分期开发建设项目也应当具备实施物业管理的基本条件；不具备实施物业管理基本条件的，不得交付使用。

物业管理服务用房面积不应少于住宅小区总建筑面积的5‰。

第二十八条新建住宅小区商品房预售前，住宅出售单位应当通过招标方式选聘确立前期物业管理企业；未确立的，市、县房地产管理部门不得颁发商品房预售许可证书。

第二十九条住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其他公共建筑、设施、场地的所有权、使用权单独转让。

住宅出售单位尚未出租、出售的空置房屋，其物业管理服务费用由住宅出售单位承担，并享有和承担相应的权利、义务。

第三十条住宅小区经房地产部门组织综合验收合格后，住宅出售单位应当持住宅小区综合验收合格证书，与业主委员会共同向房地产管理部门提出住宅小区移交书面申请；经房地产管理部门审查合格批准后方可办理移交。

住宅出售单位应当在房地产管理部门批准移交住宅小区之日起5日内向业主委员会移交已分摊进住宅销售成本且所有权属于全体业主共同所有的物业管理服务用房和其他小区配套设施。

第三十一条住宅出售单位在提出移交申请时，应提交下列资料：

(一)住宅小区物业管理移交明细表；

(二)住宅小区规划图、竣工总平面图；

(三)单体建筑、结构、设备竣工图；

(四)共用配套设施、地下管网工程竣工图；

(五)各种设施、设备的使用说明书、电路示意图；

(六)物业管理服务用房资料；

(七)维修基金资料；

(八)包括环保、绿化等相关工程的住宅小区综合验收资料；

(九)房屋质量保证书、房屋使用说明书和物业管理委托合同文本；

(十)其他必要资料。

第三十二条住宅出售单位应当在办理住宅小区移交手续的同时，将代收的维修基金移交给业主委员会。业主委员会成立前，在业主办理房屋权属证书时，住宅出售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产管理部门代管。

移交新建住宅小区物业时，未售出的住宅，维修基金参照已售住宅维修基金标准由住宅出售单位垫付，并在以后售房时按照规定向购房者补收。在办理房屋权属证书时，由房地产管理部门或业主委员会按实结算，多退少补。

前期物业管理期间，未经房地产管理部门批准，任何单位不得使用维修基金。

第三十三条业主委员会成立之前，由住宅出售单位选聘的物业管理企业实行前期物业管理。业主委员会成立后，在选聘物业管理企业时，同等条件下应优先聘用实施前期物业管理的物业管理企业。

实行前期物业管理，物业管理企业应当与住宅出售单位签订前期物业管理委托合同并报房地产管理部门备案。

第三十四条从事物业管理的企业应当持有房地产管理部门核发的物业管理资质等级证书，方可从事相应的物业管理服务。

物业管理企业实行资质年审制度；物业管理人员实行持证上岗制度。

第三十五条业主委员会应当采用公开招标方式选聘物业管理企业。

新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经物业所在地设区的市、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向市、县房地产管理部门提交招标投标情况的书面报告。

第三十六条物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。

第三十七条前期物业管理按照《山西省物业管理条例》有关规定执行。

第三十八条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的物业服务合同示范文本。

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第三十九条业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内，按照规定，与物业管理企业办理物业的交接验收手续。

第四十条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当认真履行职责，不得侵害居民的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。

第四十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。

前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

物业管理企业接受委托代收第一款规定费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十二条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理企业应当遵守国家有关价格的法律、法规，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

物业服务收费实行政府指导价的，物业管理企业应当按照国家和省价格主管部门的规定，同时标明基准收费标准、浮动幅度和实际收费标准。

第四十三条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

物业服务费用实行酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时，物业管理企业应当及时答复。

第四十四条市、县房地产管理部门应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果回复投诉人。

房地产管理部门接到投诉后，认为该投诉事项不属于其职责范围的，应当及时告知投诉人向有关部门投诉。

第五章物业的使用和维护

第四十五条业主、物业使用人和物业管理企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业管理企业应当制止，并及时向有关管理部门报告。

第四十六条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌；

（二）违法修建建筑物、构筑物；

（三）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地，擅自移动、拆改共用设施设备；

（四）擅自设置营业摊点；

（五）占用、损坏绿地、树木和绿化设施；

（六）擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划；

（七）擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；

（八）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音；

（九）利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（十）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第四十七条车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务，在物业管理区域内停放的，不得向其收费。

第四十八条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

第四十九条物业管理企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴由物业管理企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

第五十条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。

前款规定的单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十一条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的，住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。

专项维修资金余额不足时，业主应当按照国家有关规定续交。

第五十二条专项维修资金由市、县房地产管理部门或者其委托的单位代收。

未成立业主委员会的，专项维修资金由市、县房地产管理部门代管；业主委员会成立的，市、县房地产管理部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会。

第五十三条专项维修资金应当在金融机构开设专户储存，按幢建账，按户核算。

专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。

专项维修资金的使用，应当按照国家有关规定接受审计监督。

第五十四条专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金按照下列规定使用：

（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；

（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；

（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

第五十五条业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。

第六章法律责任

第五十六条业主或者使用人未按物业管理委托合同约定缴交物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，限期缴交。逾期仍不缴交的，物业管理企业可以按日加收欠交金额3‰的滞纳金或者按照合同约定加收滞纳金；逾期6个月仍不缴交的，物业管理企业可依法申请人民法院强制追缴欠费和滞纳金。

第五十七条违反本办法规定，法律、法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处罚。

第五十八条违反本办法规定，未取得物业管理企业资质证书从事物业管理活动的，或者超越资质等级从事物业管理活动的，依据《山西省物业管理条例》第五十八条予以处罚。

第五十九条违反本办法规定，物业管理企业自接到解聘通知之日起10日内不退出该物业管理区域的，依据《山西省物业管理条例》第五十九条予以处罚。

第六十条违反本办法规定，擅自改变房屋使用性质的，由市、县房地产管理部门责令改正，并依法予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条违反本办法规定，破坏房屋承重结构和主体结构的，由市、县（市）房地产管理部门责令改正，恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本办法规定，市、县房地产管理部门挪用专项维修资金的，物业管理企业挪用专项维修资金的，业主委员会的成员及其工作人员、物业管理企业的工作人员挪用专项维修资金的，依据《山西省物业管理条例》第六十二条予以处罚。

第六十三条违反本办法规定，市、县房地产管理部门的工作人员或者其他有关行政管理部门的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第六十四条本办法自发布之日起施行。主题词：房地产物业管理办法通知抄送：市委各部委，市人大办公厅，市政协办公厅，市中级人民法院，市检察院，各人民团体，各新闻单位。吕梁市人民政府办公厅2005年9月21日印发吕政办发［2005］172号吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市城市房屋权属登记管理办法的通知各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：

现将《吕梁市城市房屋权属登记管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。二OO五年八月二十八日吕梁市城市房屋权属登记管理办法

第一条为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山西省城市房屋权属登记管理办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于全市城镇规划区和由国家、省、市确定的开发区范围内房屋的权属登记。

第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产管理部门代表政府对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权或者房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。

本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

第四条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

房屋权属证书使用市房地产管理局统一印制的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

共有的房屋，由权利人推举的持证人收执《房屋所有权证》，其余共有人收执《房屋共有权证》，两证具有同等的法律效力。《房屋他项权证》由他项权利人收执，他项权利人依法凭证行使他项权利、受国家法律保护。

第五条房屋权属登记坚持房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第六条市房地产管理局负责本市城镇规划区和全市辖区内由国家、省、市确定的开发区范围内房屋权属的登记、发证工作。

各县市区人民政府房地产管理部门负责本辖区房屋权属的登记、发证工作。

市、县两级房地产管理部门为登记、发证机关。

第七条房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。

第八条房屋权属登记按下列程序办理：

（一）受理登记申请；

（二）权属审核；

（三）公告；

（四）核准登记；

（五）颁发房屋权属证书。

本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

第九条市、县两级人民政府可以根据需要在一定期限内对本行政区域内国有土地上的房屋进行总登记。

第十条新建的房屋，申请人应当自房屋竣工之日起90日内向登记机关申请房屋所有权初始登记。由集体土地转为国有土地上的房屋，权利人（申请人）应当自事实发生之日起30日内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

第十一条申请房屋权属初始登记，应当提交下列材料：

（一）土地使用权证或者土地来源证明；

（二）建设工程规划许可证；

（三）房屋竣工验收证明；

（四）房屋测绘机构出具的房屋测绘成果报告。

第十二条房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、裁决等原因使权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属转移登记。

第十三条申请房屋权属转移登记，应当提交《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》，并根据不同情况提交相应的材料：

（一）买卖、交换的，提交买卖、交换双方签订的书面协议、合同；

（二）赠与、继承、分割的，提交有关证明材料；

（三）法院判决、裁定、调解的，应当提交相应的《判决书》、《裁定书》、《调解书》以及《协助执行通知书》；

（四）划拨的，提交有关部门划拨文件及移交清单；

（五）合并的，提交协议书和有关部门的批准文件；

（六）单位公房出售的，提交房改审批手续。

第十四条有下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属变更登记：

（一）权利人名称变更的；

（二）房屋座落的街道、门牌号改变的；

（三）因翻建、改建、扩建而结构改变、面积增减等房屋状况发生变化的。

第十五条申请房屋权属变更登记，应当提交《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》，并根据不同情况提交相应的材料：

（一）权利人名称变更，属于法人、其他组织的提交相关部门的证明文件；属于自然人的提交当地公安机关出具的证明；

（二）权利人的房屋座落的街道、门牌号改变的，提交相关部门的证明文件或者权利人的书面说明；

（三）房屋翻建、改建、扩建的，提交建设规划部门的建设工程规划许可证。

第十六条设定抵押权、典权等其他项权利，当事人应当在合同签订后及时申请房屋他项权利登记。房屋抵押合同自他项权利登记之日起生效。

第十七条办理房屋抵押登记，应当提交下列材料：

（一）《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》和共有人同意抵押的证明；

（二）主合同和抵押合同；

（三）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与材料；

（四）可以证明抵押房屋价值的材料。

第十八条办理房屋典权登记，应当提交下列材料：

（一）《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》和共有人同意出典的材料；

（二）房屋出典合同。

第十九条因房屋灭失、他项权利终止，当事人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属注销登记。

第二十条办理房屋权属注销登记，应当提交《房屋所有权证》，并根据不同情况提交相应的材料：

（一）房屋被批准拆除或者因其他原因灭失的，提交批准拆除的证件或者灭失的证明；

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