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论商品房买卖合同无效的损害赔偿/王俊

时间:2024-07-09 21:26:10 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8846
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论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析

王 俊


商品房买卖合同被确认无效,对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定?较之一般合同有何特殊性?作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例,试对这一问题进行论述,希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年,某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批,体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后,体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓,双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元,体育局向其开具了收据。此房建成,买主入住以后,体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是,由于起初在报批手续上存在的问题,虽经房主们多次催促,体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后,令十户老百姓意想不到的是,2003年10月,体育局突然通知十户房主,由于报批手续不合法,房屋买卖行为无效,体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回,而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元,限期搬离此房。经了解,体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久,经有相应资质的评估机构评估,此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所,同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”,无奈之下,将体育局告上了法庭,要求法院确认房屋买卖合同无效,判令体育局返还购房款、办证费及其利息,并按照现房屋的实际价值给予赔偿;在庭审中,体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错,同意在十户房主交还房屋的前提下,返还购房款、办证费,但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息,而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中,房屋买卖合同无效后的关键问题是,房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些?房屋升值部分算不算买房人的利益损失?
一、 一般合同的无效,损害赔偿范围如何确定
从理论上说,一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别,前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿;而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则,根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿,还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿,其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿,由于它是一种现实财产的直接损失,范围、数额较易确定,争议不大。但是,对可得利益损失的赔偿,虽理论界众说纷纭,但在司法实践中,要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为,合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同,合同解除并不当然具有溯及力,在不具有溯及力的情况下,合同本身是有效的,而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下,无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态,并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然,这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定,严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销,违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中,赔偿范围除积极损失外,仅限于信赖利益,且仅以履行利益为限,其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约,当合同被确认无效或撤销后,为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同,具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用;准备履约所支出的费用;为支付上述费用所失去的利息;合理的间接损失。这里的间接损失,是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会,司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况,其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是,如果合同成立并实际开始履行,比如买受人已支付了大部分的房款,出卖人已将房屋交付使用,甚至如上述案件中,买受人已入住五年之久,其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快,合同被确认无效以后,除返还购房款及其相应利息以外,房屋升值部分的归属问题就成为关键。
(一)房屋升值部分的定性
很多学者认为,无效合同具有不可履行性,当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是,如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实,而买受人对此又并不知情,则这份无效合同将必然履行。而同时,由于合同本身的违法性,确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题,有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效,此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则,想要恢复到合同订立以前的状态是不可能,房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件,尽量认定合同有效,而赋予无过错的买受人合同解除权,以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后,买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是,可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实际发生的利益,具有未来性、期待性和现实性。可见,此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点,不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢,合同过错方对受损方损害赔偿的范围,包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿,关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本(后者将在下文中作详细论述)。房屋买卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额不仅是完全可以确定的,而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上,当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时,此利益与不动产并不分离。但是,一旦合同被确认无效,不动产需要返还时,此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来,不再依附着不动产返还给有过错的出卖人,而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息,其所有权人为买受人。也可以说,由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为,两者截然分开,各自独立,物权行为并不因原因行为无效而无效,即使原因行为无效,作为物权的所有权仍然有效,此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生,不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后,被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然,此时的房屋升值部分归买受人所有,要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件:1、商品房买卖合同成立并实际履行,买受人已交付了大部分房款,出卖人已将房屋交付使用;2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销,不动产财产确需返还;3、房屋自然升值,升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为,买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是,如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时,在解释中并未给予说明,尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的,并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
(二)将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话,“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益,也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成,并且在确认合同无效后,要求买受人退还此房,即出卖人得到房屋升值部分,就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价,相反还可以得到“意外丰厚的利润”,而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担,这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到,即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失,从法律上讲,也并不会加重出卖人的责任,因为出卖人收回了房产,他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上,也有不少出卖人是本着这个目的,才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中,事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中,也应本着不让过错方获利,不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
(三)将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本,与人民生活休戚相关,买房置业是关乎民生民息的大事,所以,法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象,而由于法律规范的缺失,产权证滞后办理等现状的存在,使得大量的商品房买卖行为十分不规范,如上述案例中的开发手续不全,一房数卖等现象层出不穷,诉诸法院屡见不鲜。在此情况下,房屋升值部分的归属就显得至关重要,因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护,那就会产生出卖人即使违法、违约,也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋,再出售给第三人,谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为,于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中,体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为,其后又将房屋买与第三人,属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后,出卖人除需返还买受人购房款及其利息外,还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分,应该是比较公平的做法。

作者联系方式:010-84832326 84832325


最高人民法院关于冯玉珂请求与陈雪芬离婚应如何处理问题的复函

最高人民法院


最高人民法院关于冯玉珂请求与陈雪芬离婚应如何处理问题的复函

1957年12月26日,最高人民法院

安徽省高级人民法院:
你院今年9月29日(57)民初字第823号及11月6日(57)民初字第824号报告均收悉。关于冯玉珂请求与陈雪芬离婚应如何处理问题,我们基本上同意你院所提由原告人在香港报纸刊登寻人广告如过一定期限对方仍无下落可依法缺席判决的意见。惟刊登寻人广告,应责令原告人委任律师一人,在广告内将律师的通信地址写明,使对方来信时寄由律师转交原告人,以免直接寄交原告人,而原告人如不提出时,发生无法查对的情况。

附:安徽省高级人民法院关于冯玉珂请求与陈雪芬离婚应如何处理问题的请示报告 〈57〉民初字第823号
最高人民法院:
我省安庆市人民法院受理冯玉珂要求与其妻陈雪芬离婚一案,陈雪芬于1949年9月间去香港九龙南海纱厂工作,双方仍有通讯关系,1953年2月以后冯先后寄给陈挂号信均被注明“无此人”而将原信退回,现陈的地址不明;冯玉珂据此诉请离婚。安庆市人民法院曾嘱冯自行向香港大公报或文汇报登载离婚启事,但该两报社均不办此项业务,只有文汇报可以代为刊载寻人广告。为此安庆市院检卷报请核示如何处理。类此案件的处理原则无明确规定,经我们研究认为可以由原告人自行登载寻人广告三至五天,限期被寻人在3个月内回家或以书信联系。如届期仍无音信,可由法院将当事人双方久无通讯关系及登报寻人后一方仍无消息的情况查实后,判处离婚。以上意见当否ⅶ请迅予复示。
1957年9月29日


关于开展流域综合规划修编工作的意见

水利部


关于开展流域综合规划修编工作的意见

国办发〔2007〕44号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  水利部《关于开展流域综合规划修编工作的意见》已经国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

   二○○七年六月十一日


关于开展流域综合规划修编工作的意见

  水 利 部


  流域综合规划是开发、利用、节约、保护水资源和防治水害的总体部署,是政府规范流域水事活动、实施流域管理与水资源管理的重要依据。我国现有的长江、黄河等七大江河流域综合规划已实施近20年,流域水资源状况和工程设施条件已发生重大变化,流域治理与开发面临许多新情况、新挑战。为全面落实科学发展观,保障流域防洪安全、供水安全、粮食安全和生态安全,依据《中华人民共和国水法》,决定开展流域综合规划修编工作。现提出以下意见:

  一、流域综合规划修编的工作思路

  (一)指导思想。

  以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以科学发展观为统领,按照全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会、推进社会主义新农村建设的要求,坚持科学治水、依法管水,坚持全面规划、统筹兼顾、标本兼治、综合治理,以建设资源节约型和环境友好型社会、促进人与自然和谐相处、维护河流健康为主线,对我国主要江河流域的治理、开发和保护进行战略性、全局性、前瞻性的规划和部署,着力提高流域综合防洪减灾、水资源配置、生态环境保护、水资源综合利用和综合管理能力,实现水资源的优化配置、全面节约、有效保护和综合利用,以水资源的可持续利用支撑经济社会又好又快发展。

  (二)基本原则。

  1、坚持以人为本、人与自然和谐相处。把保障人民群众的切身利益作为规划修编的出发点和落脚点,优先解决人民群众最关心、最直接、最现实的饮水安全、防洪安全等问题;遵循自然规律、市场规律和发展规律,维护河流健康,促进人与水的和谐。

  2、坚持统筹协调、开发与保护并重。统筹考虑流域经济社会发展需要和水资源与水环境承载能力,统筹安排流域防洪、供水、发电、航运、生态环境保护等任务,正确处理流域与区域、上下游、左右岸以及行业之间的关系,兼顾经济、社会和生态效益。

  3、坚持综合治理、强化管理。合理安排流域治理、开发和保护的重大布局,研究制定流域综合管理的政策措施,强化水资源的统一管理和统一调度。

  4、坚持因地制宜、远近结合。根据流域自然条件、经济社会发展水平以及水资源开发利用程度,抓住流域治理和水资源开发利用与保护的主要矛盾,结合流域特色,按照轻重缓急,合理确定近期与远期的规划目标、任务、重点和实施方案。

  (三)总体安排。

  力争用3年左右的时间完成长江、黄河等七大江河流域综合规划的修编工作,用5年左右的时间基本完成全国主要江河流域综合规划的编制工作,建立起较为完善的流域综合规划体系。

  流域综合规划修编的重点范围包括:国家确定的重要江河、湖泊及其重要支流,跨国界河流以及其他跨省、自治区、直辖市的重要河流;水资源短缺严重、水旱灾害频发、生态环境脆弱、水土流失严重的河流;水(能)资源开发过度、无序的河流。

  二、流域综合规划修编的主要任务
  (一)系统分析全球气候变化和流域下垫面条件改变对流域洪水、干旱、水资源、生态环境以及河流情势的影响,深入分析流域水资源开发利用现状,以满足流域水资源可持续利用、维护河流健康为前提,科学分析流域水资源和水环境对经济社会发展的承载能力。

  (二)科学论证和统筹协调兴利与除害、开发与保护、整体与局部、近期与长远的关系,以实现开发与保护并重、整体与局部双赢、近期与长远兼顾为目标,明确流域治理、开发与保护的优先领域和顺序,充分发挥河流的多种功能和综合利用效益。对生态良好的流域,要协调好流域开发和保护的关系;对生态严重恶化的流域,要提出有效遏制流域生态恶化的修复与保护措施。

  (三)按照保护流域生态环境、促进流域经济社会可持续发展的要求,合理确定水资源开发利用、水生态环境保护、水能开发、河流岸线利用等方面的控制性指标,制订流域防洪、水资源利用和保护、节水、灌溉、水能开发、河流生态、水土保持、航运等规划目标,拟定流域各类河流河段的功能区划,明确不同河流河段治理、开发和保护的功能定位及其目标和任务。

  (四)根据流域治理、开发与保护的目标,研究提出新形势下流域综合规划方案和各专业规划方案,分别对各流域到2020年和2030年的水资源开发、利用、节约、保护和水旱灾害防治工作做出总体部署,科学确定流域防洪减灾的总体布置,合理安排水资源开发、利用与保护等方面的重大工程布局。

  (五)合理估算流域综合规划实施的投资需求,科学评价规划实施对环境的影响,综合分析规划实施的经济效益、社会效益和生态效益。

  (六)根据流域各类河流河段的功能区划和规划方案,按照维护河流健康、保障水资源可持续利用、履行政府社会管理职能的要求,研究提出保障河流功能有效发挥、加强流域管理的政策措施。

  三、流域综合规划修编的组织实施
  (一)明确规划修编主体。依据《中华人民共和国水法》有关规定,国家确定的重要江河、湖泊的流域综合规划,由水利部会同国务院有关部门和相关省、自治区、直辖市人民政府编制,流域管理机构具体负责,相关省、自治区、直辖市水行政主管部门及有关部门配合;跨省、自治区、直辖市的其他江河、湖泊的流域综合规划,由流域管理机构会同相关省、自治区、直辖市水行政主管部门及有关部门编制;其他江河、湖泊的流域综合规划编制工作,由省级水行政主管部门按照省级人民政府规定的权限组织开展。

  (二)充分利用已有成果。现有流域综合规划是开展新一轮流域综合规划修编工作的重要基础,已完成或基本完成的流域防洪、水资源等规划为流域综合规划修编奠定了良好基础。要认真总结、评估现有流域综合规划实施情况,充分利用已编制完成和正在编制的相关规划成果。对已完成的有关专业规划,要按照流域防洪、水资源配置和生态环境保护的要求进行复核,符合要求的可直接纳入综合规划,不符合要求的应结合流域实际进行调整;对于尚未编制或者需要修编的专业规划,应根据综合规划的要求开展工作。流域综合规划要与区域国民经济社会发展规划、土地利用总体规划、城镇体系规划、城市总体规划、生态建设和环境保护规划、海水利用规划等相关规划衔接。

  (三)完善工作机制。按照政府组织、部门合作、专家咨询、公众参与的要求,建立健全规划修编工作体系,推进科学民主决策。完善专家论证和咨询审查机制,充分发挥专家的作用,加强对规划论证、评估等环节的技术把关。采取多种形式,广泛征求社会各方面的意见,增强规划修编工作的公开性和透明度。

  (四)落实保障措施。切实加强规划队伍建设,加大技术指导和业务培训力度,提高规划编制人员业务素质。长江、黄河等七大江河、跨国界河流的流域综合规划修编经费主要从中央水利前期工作投资中安排;其他跨省、自治区、直辖市河流的流域综合规划修编工作经费由中央和地方共同负担;省级行政区域内河流的流域综合规划编制工作经费由地方人民政府负责落实。

  (五)加强组织领导。各有关部门和地区要高度重视,密切配合,精心组织,切实做好流域综合规划修编工作。建立流域综合规划修编部际联席会议制度,由水利部牵头,发展改革委、国土资源部、建设部、交通部、农业部、环保总局、林业局、气象局、海洋局等部门参加,及时研究解决规划修编中的重大问题。建立流域综合规划修编区域协商机制,由流域管理机构牵头,流域内各省、自治区、直辖市有关部门参加,协调解决规划修编中涉及省际间的重大问题。地方各级人民政府要结合本地实际,建立相应的规划修编组织机构和工作班子。各级规划主管部门要加强对规划修编工作的检查、指导和监督,确保规划质量。